预售商品房在办理房产证前借款人去世，房贷如何处理？

人去世了

不仅房子没有交付 

而且房贷还没还完

银行却将房地产公司告至法院

原因为何

且听律师一一分析……

01

案情简介

2016年3月25日，朱某购买了某房地产公司出售的商品房，并向某银行申请房屋按揭贷款14.5万元。2016年4月13日，朱某以所购房屋作为抵押，与银行、房地产公司签订了《个人购房担保借款合同》，同日，银行和朱某在房屋产权产籍管理所办理了房屋抵押（预告）登记。2016年4月18日，银行按约定发放了贷款。但没想到，2020年3月6日，朱某死亡，无法继续偿还月供，截至2021年2月20日，仍有本息共计103912.39元还未偿还给银行。

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于是，银行根据合同约定，将房地产公司告至法院，请求法院：1.判决被告房地产公司偿还未支付的贷款本息；2.判决原告银行对贷款抵押物变现价款享有优先受偿权；3.案件受理费由被告承担。

朱某不还房贷月供，为何银行将房地产公司告了？

经调查，朱某所购房屋本应于2017年12月31日交房，但房屋主体结构迟迟未能完工，导致交房延期，导致朱某迟迟未能办理房屋产权证明。更麻烦的是，朱某已于2020年3月6日死亡，出现了断供的情况。根据三方签订的《个人购房担保借款合同》，在朱某办出房产证并在银行抵押登记之前，这段时间由房地产公司对朱某的还款义务提供阶段性担保，也就是说，如果这段时间朱某未按期足额偿还借款，或因死亡导致断供，银行有权提前收回已发放贷款，并要求房地产公司承担担保责任，偿还贷款本息。

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法院判决

法院认为，银行与朱某、房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》系有效合同。在贷款到期之前，朱某已死亡，无法偿还其名下贷款，合同约定：借款人死亡的，贷款人（银行）有权提前收回已发放贷款，并提前行使担保权，要求担保人（房地产公司）承担担保责任。房地产公司作为承担连带责任的担保人，在朱某不能偿还银行贷款本息的情况下，应承担偿还贷款本息的责任。

关于银行要求对涉案房屋享有优先受偿权的问题，因涉案房屋主体结构尚未完工，未能如期交房，也未能办理权属证书，房屋权属状态有待合同履行情况而定，同时该房屋也仅是办理了预售商品房抵押登记备案证明，故抵押权依法未能成立，原告并不享有优先受偿权。

法院判决如下：

1.被告房地产公司于判决生效后十日内偿还银行借款本金及利息。2.被告房地产公司承担保证责任后，有权向朱某的继承人追偿。3.驳回原告的其他诉讼请求。

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案件解读

本案中，朱某贷款用于抵押的房屋为预售商品房，尚未完成交房手续，并不具备办理不动产权属证书的条件，故银行无法通过办理抵押登记来设立抵押权。因此，在朱某办理按揭贷款手续开始，到办理出房屋权属证书并在银行完成抵押登记这段时间内，应由房地产公司为朱某提供阶段性担保，房地产公司为对朱某的该笔借款承担连带保证责任。在朱某无法偿还贷款的情况下，应由房地产公司（连带保证人）承担偿还借款本息的责任。而房地产公司（连带保证人）在承担保证责任即偿还银行借款本息后，有权向朱某的继承人追偿。

对于贷款人离世后剩下房贷该如何处理?

贷款人离世时未还完贷款，首先要看房产是否有继承人。若房产由法定继承人继承，根据相关规定，继承人在继承遗产的同时也要继承其贷款债务，继承人要在继承的份额内承担还款责任。具体情况还需考虑双方合同约定，如本案担保合同约定：“合同约定借款人死亡的，贷款人有权提前收回已发放贷款，并提前行使担保权。”故朱某死亡，银行提前行使担保权，开发商承担担保责任，偿还银行贷款。继承人继承房产的，开发商向继承人追偿。

若继承人放弃继承房产，且有房产证并办理抵押登记的，银行就抵押房产实现优先受偿，会将贷款人按揭贷款的房屋进行拍卖，用拍卖所得来抵偿房贷，不足部分银行也不能再追究。

若继承人放弃继承房产，且房产证还未办理下来，房屋则由开发商处置，因开发商在贷款时往往一并作为担保责任关系的一方，即开发商需要为贷款人偿还银行贷款。

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法条链接

《中华人民共和国民法典》

第一千一百六十一条 继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负清偿责任。

第三百九十二条 提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》

第十八条 承担了担保责任或者赔偿责任的担保人，在其承担责任的范围内向债务人追偿的，人民法院应予支持。同一债权既有债务人自己提供的物的担保，又有第三人提供的担保，承担了担保责任或者赔偿责任的第三人，主张行使债权人对债务人享有的担保物权的，人民法院应予支持。